去化率高的、卖得好的房子，就值得买吗（楼盘去化率高，能带动房价上涨）-喵趣网

2020年11月25日，华润城润玺一期开盘，入围比例1:8.27，意思是平均1套房对应8.27个人抢。

一年后润玺二期开盘，入围比例变成了1:1.45，平均1套房对应1.45个人。

今年，招商玺家园的入围比例是1:2.67，号称去化率100%；华润未来城入围比例1:0.48，开盘当天去化率约38.5%；保利招商龙誉，入围比例1：0.47，去化率约50%。

在判断房子好坏时，有一个直观的感受：好房子靠抢，不好的房子靠推广。

但是把话调过来，大家争抢的房子，去化率高的、卖得好的房子，就值得买吗？

1、

先简单科普一下入围比例和去化率的意思。

入围比例，比如某楼盘开盘，买家按要求向开发商提交购房资料，房子套数与开发商审核资料通过人数的比例，就是入围比例。

去化率，则是指买家入围以后的选房阶段，一部分人确定了要买的房号，与开发商签订购房合同，这类买家的数量与本次待售房子的总套数比例，就是开盘的去化率。

通常来说，入围比例高、去化率高，说明当阶段关注和购买高楼盘的人多，楼盘属于热门楼盘。反之就是冷门楼盘。

——现在问题就变得更简单了。

现在的热门楼盘，未来房价就能涨吗？现在的日光盘，未来变成二手房流入市场，还会继续被疯抢吗？

2、

2019年11月20日。

这是龙华“第一豪宅”金茂府开盘的日子，该楼盘以10.3万/平的均价，刷新了龙华新房价格。

在红山当时普遍7万/平、8万/平的楼盘中间，金茂府房价高昂，但因为定位豪宅，开盘当晚放出的260套房源，仍吸引了将近200批认筹购房者进场。

龙华金茂府的去化程度一直饱受争议，但毫无疑问的是，这是个实打实的网红盘。

——龙华金茂府开盘的那一年，我刚开始做房产教育，当时也还没有在网上发关于房产知识的视频、文章。即使是今日头条的文章，也是2020年疫情期间才开始撰写的。

但无论是当时的房产课，还是2020年初的今日头条，我对金茂府均持谨慎态度，原因是楼盘定位与板块错配。

后来，楼盘在2021年交房以后，开发商、业主之间果然闹得一地鸡毛。

即使到了今天，楼盘房价也不过11.5万/平，三年每平涨了1万多，但想寻到买家非常困难。

3、

金茂府不是孤例。宝安尖岗山壹号于2020年11月开盘，开盘当天，914套房被抢购殆尽。

这是妥妥的日光盘。

尖岗山壹号的火热原因与金茂府刚好“相反”，楼盘开盘均价8.8万/平，对比周边动辄10万+/平的豪宅，高限价引起了强烈热度。

但是，时间进入到2021年，7月份万科大都会开盘，备案均价9.34万/平；9月宝安玺玥华府入市，备案均价8.87万每平，小学学位、初中学位均相对优越，尖岗山壹号的业主们开始后悔。

2020年，前海的颐城栖湾里、万科瑧湾悦先后以9万/平、10.2万/平的单价入市，再看看尖岗山壹号的外立面、阳台和墙体……

4、

深圳发生过不少业主抗议开发商的事情，原因有很多，学位、施工等等问题。如果再稍微多想一点，房子的争端，聚焦点从来都不在房子身上。

各种争议、抗议，大多是房价滞涨、选择失误种种负面情绪的积累。

这也是我做房产教育，坚持“以人为本”的意义之一，你愿意的话，买龙岗、坪山等居住价值板块的房子，完全没问题，买惠州的海景房，也没问题，房子不烂尾，就能住，住的可能比南山、福田房还舒服。

但是提前请明白，此时的几百万，购买的是“居住”。

哪怕是我的学员，我也常教他们“舍弃一些定位”，不要既要这个，又要那个，这点钱在楼市，很难的。

5、

楼盘火不火，很大程度上跟开发商的营销预算有关系。

肯投钱打广告，什么盘都可以很火。

任何一个楼盘，360度拿放大镜找，一定可以找到优点，但在我看来，买房可以不在意房子优点，一定得在意“缺陷”。

在价值方面，具体楼盘可以具体分析，而普世的一个问题则是：楼盘打广告的那些广告费，最后会让谁买单？

本文由站内用户发布，不代表喵趣网立场，如有侵权请联系本站删除！欢迎转载分享！

去化率高的、卖得好的房子，就值得买吗（楼盘去化率高，能带动房价上涨）